#拍賣實務#前案強制執行案現場現況照片影本 • 證明力#主管機關早期房屋稅課稅明細表影本• 證明力： 證實該爭議稅籍在早期原始申報面積僅有924.32平方公尺，鐵證其為事後移花接木、圖謀脫產之行政手段

【AAP亞東新聞社長政經學專題解析】 家族公產與強制執行之實務攻防：從未保存登記建物之事實上處分權、行政稅籍與借名登記本質，看非保存登記建物之爭端解決機制 【導言：家族公產的執行困境與法理糾葛】 非保存登記建物（俗稱未保存登記建物或違章建築）在台灣各工業聚落極為常見。此類建物因未辦理建物所有權第一次登記（總登記），在民法物權編的「物權法定原則」與「公示原則」下，無法透過地政機關的登記簿來彰顯其產權更迭與權利範圍。 實務上，此類未保存登記建物往往長年作為家族企業的廠房或核心資產，由第一代出資興建後，歷經數十年的財產流轉與繼承，其私法上的「事實上處分權」早已陷入錯綜複雜的公同共有或借名登記關係。一旦其中某一房的繼承人發生嚴重的個人債務危機，遭債權人向法院聲請強制執行查封時，家族其餘成員或第三人便往往利用非保存登記建物「無地政登記」的法律漏洞，透過「私拆行政稅籍」、「手寫自編門牌」等行政管理手段，試圖割裂建物的一體性，進而提起強制執行法第十五條的第三人異議之訴，以達到隱匿財產、阻礙執行之目的。 本文將以一起典型的家族未保存登記廠房強制執行爭議事件為核心案例，去識別化並全面匿名剖析「行政稅籍是否具備私法創設效力」、「建物構造與經濟一體性的認定判準」，以及「本案訴訟與執行程序相互牽動之法律效果」，並本於政經學與實務法理之視角，為債權人、執行法院及家族公產管理人提供深度的攻防解析。 【一、 行政稅籍與私法事實上處分權之法理割裂：戳破產權漂白之迷思】 在未保存登記建物的強制執行實務中，最常見的抗辯主軸莫過於：「我擁有稅捐稽徵機關核發的房屋稅籍證明書，且我是該稅籍的納稅義務人，因此我是該建物的實質所有權人或事實上處分權人。」此種主張，在法律邏輯上犯了將「行政課稅管理措施」與「私法物權變動」混為一談的重大違誤。 1. 最高法院確立之通說實務見解 我國最高法院歷來針對房屋稅籍之法律性質，早有諸多民事判決明文確立其指導原則。其核心要旨為：房屋稅籍之編釘、納稅義務人名義之變更，純屬稅捐稽徵機關依據當事人申報所為之行政課稅管理措施。其旨在確立行政法上之納稅義務，並非產權證明文件，更無在私法上創設、變更或移轉事實上處分權之效力。 換言之，稅捐稽徵機關在核發房屋稅籍證明或變更納稅義務人時，採取的是「形式審查原則」，只要申報人檢具相關文件，行政機關即予以登記，並非以此登記來擔保或證明該申報人確為私法上的出資興建人或受讓人。 2. 行政稅籍暫編與戶政合法門牌之實質不符 在本案去識別化之事實中，異議人（第三人）臨訟提出一份近年向稅捐處申請拆分出來的新設稅籍，並據此主張其對廠房的某一部分（暫編為分號門牌）享有獨立的事實上處分權。 然而，經債權人向戶政事務所及地政事務所調閱原始門牌編釘與整編歷史紀錄，赫然發現：主管機關在進行全區門牌整編時，經過實地行政勘查，僅保留了單一合法門牌。在政府的戶政與編釘管理系統中，根本不存在所謂的分戶門牌。 第三人所檢附之建物測量成果圖，其上關於權利分立之標註，經查均屬私人事後手寫自編、移花接木之加工字跡，並非地政機關於強制執行程序中所為之原始官方公文書。第三人企圖以自編之房屋稅行政門牌，對抗我國「物權法定原則」，在法理上顯屬無據。 3. 原始面積與新設稅籍之蹊蹺變更 從時間軸進行微觀解析，該爭議的新設稅籍，其原始前身於民國109年8月之未保存登記建物房屋稅籍證明上，記載之課稅面積僅有924.30平方公尺（如補證二）。且該核給文件之時間點，恰好位於原建物主要出資管理人（即已故被繼承人）過世後不久。 隨著執行程序逼近，第三人臨訟再度操弄該行政稅籍，其變更申報後之面積竟然與原始登載出現劇烈出入。這種為了製造「獨立建物」假象而任意更動行政申報面積的行為，恰恰曝露出其缺乏實質出資建造或合法繼受之對價關係，純屬行政程序之割裂，要不足取。 【二、 構造上、使用上與經濟實質之一體性：查封效力所及之判準】 非保存登記建物遭查封時，第三人若主張其中某一部分為其獨立所有，執行法院最核心的實體審查標準，即在於該爭議增建或拆分範圍，是否具備「構造上之獨立性」與「使用上之獨立性」。 1. 法理判準：構造與使用獨立性之欠缺 依《強制執行法》實務與最高法院關於附屬建物之一併拍賣通說，增建或拆分之廠房範圍能否獨立成為排除強制執行的標的，有以下兩個鐵律： • 構造上獨立性： 該部分建物必須具備獨立的四周外牆，與鄰棟或主建物之間有實體上的建築結構阻絕。如果內部空間與主建物完全貫通、無牆壁阻絕，則在結構上屬於不可分割的單一整體。 • 使用上獨立性： 該部分建物必須具備唯一的、可直接通往外部公路之獨立出入口。如果該部分空間必須透過主建物的正門、通道或特定門戶方能進出對外連絡，則其在功能上完全喪失獨立之使用價值。 本案系爭建物第一層相通之面積高達3,140.86平方公尺。不論從地政事務所依法核發之建物測量成果圖原始文件，亦或是歷年強制執行前案之實地勘卷照片觀之，系爭廠房內部空間全棟貫通，根本沒有劃分為二部分的實體結構。該手寫自編之分號部分在大範圍面積上，經濟實質上必須依附主建物方能發揮其生產、倉儲效能，屬於不可分割之單一經濟整體，依法當然為查封效力所及。 2. 經濟實質之誠信原則認定：租金流向的鐵證 從政經學的實質產權角度來看，一棟建物真正的權利歸屬，往往體現在「誰在實際管理收益（地租之收取與分配）」。 經查，該系爭廠房長年以來均係全棟完整出租予某單一承租法人公司，並非由主建物與所謂的分號部分分別招租。更具決定性的關鍵在於，近十年來的實質租金收益，在家族內部，自始至終均是嚴格按照法定應繼分（各4分之1）平均分配予各房全體成員（包括已故債務人這一房）。 如果第三人確為該分號部分獨立之事實上處分權人，其為何在過去十年間任由家族將全棟租金均分四份，而從未提出任何異議或主張單獨收取其「獨立建物」之租金？債權人於訴訟中促請執行法院行使強制執行調查權，命異議人方提示自民國108年1月1日起之原始租賃契約書與實質資金流水，即可徹底戳破第三人「未曾單獨出資、未曾單獨收益」卻臨訟主張產權之謊言。 反觀該第三人其房分，長年以來係將家族其他門牌特定資產之每月逾30萬元豐厚租金收益獨自分得，該部分亦與本案系爭建物之租金分配毫無關連。此一經濟實態更證明了，家族內部對於各房之產業管理早有清晰劃分，本案執行之主建物與其全然無關。 【三、 借名登記與家族公產之共謀脫產：政經共生關係之瓦解】 在華人社會的家族企業或家族共有財產中，基於節稅、便利管理或歷史複雜因素，常將龐大的「家族公產」長期「借名登記」或「出名登記」在特定的某一兩位家族成員名下。 1. 借名登記納稅義務人之本質 系爭廠房之歷史母體，本質上屬於家族第一代被繼承人之巨大遺產。在第一代過世後，全體繼承人並未立即辦理繁複的遺產分割與過戶，而是將該廠房的行政房屋稅籍，以「出名人」之方式借名登記在部分成員名下，此為家族全體繼承人長年所共知之鐵證。 當第一代大房之繼承人（即本案債務人）過世，且其名下房分之權利面臨債權人追索、強制執行查封之際，家族為了圖謀保全自身房分的既得利益，並隱匿龐大的工業廠房租金收益，竟互為共謀，私下利用「未保存登記建物無須至地政事務所辦理物權登記」之法律程序漏洞，向稅捐稽徵機關申請將原本一體之原始稅籍，惡意割裂、拆分出新稅籍，並將納稅義務人名義登記予債務人之堂兄。 2. 遺產管理人之法定專屬權限 然而，本案債務人已故，法院已依法選任具備專業法律素養之律師擔任其遺產管理人。依據《民法》第1179條之規定，遺產管理人具有專屬之遺產管理與清償債務權限。 該遺產管理人自始至終均未承認、亦未參與此等由部分繼承人與堂兄之間私相授受之割裂行為。且綜觀法院過去十年來所核發之歷次強制執行命令，其上之債務人與共有關係記載，亦從無隻字片語將該堂兄列為共有人，足證其事實上處分權在法律層面完全處於虛設狀態。 【四、 代位訴訟與執行程序之牽動效果：高院最新廢棄裁定之關鍵打擊】 未保存登記建物的強制執行程序，往往無法獨立於家族整體的財產訴訟之外。本案最精采且最具關鍵性之法律攻防，在於代位債權人成功於臺灣高等法院取得之最新廢棄裁定。 1. 母體事件之訴訟爭執與效力未定 家族成員之間關於該整棟廠房財產母體之「分割繼承登記合法性」，目前正由地院民事庭以塗銷分割繼承登記等本案事件進行實質審理。 該本案訴訟先前雖遭原審法院以程序理由裁定駁回，惟經代位債權人（具備地政士專業背景）依法提起抗告後，臺灣高等法院於近期正式作成民事裁定，將原駁回裁定全盤「廢棄」（如補證三），命令地院民事庭必須重啟實質審理。 【代位訴訟爭端解決與執行程序聯動圖】 家族分割繼承爭議（本案訴訟審理中） │ ▼ (遭原審法院以程序理由駁回) 代位債權人依法提起抗告 │ ▼ 臺灣高等法院 民事裁定 ───────► 【正式廢棄原駁回裁定】 │ ┌────────────────────────────────────┘ ▼ 地院民事庭【重啟實質審理】 │ ├─► 效果 1：證實產權母體處於「效力未定」之爭執狀態。 │ └─► 效果 2：戳破第三人利用執行異議程序進行「產權漂白」之脫產陰謀。 2. 徹底阻絕異議人之「產權漂白」戰術 這項最新高等法院裁定的出爐，在政經與法律實務上產生了關鍵的聯動效果： 既然該廠房全體遺產之私法權利母體，目前正處於「訴訟爭執、效力未定」之狀態，則第三人在爭訟期間，私下向稅捐處拆分、分離改編之新設稅籍，其權利母體已完全陷入違法侵權之重大瑕疵，其基礎合法性不合法，昭然若揭。 第三人與異議人顯然是企圖在民事本案訴訟判決確定前，利用執行法院的「第三人意見陳述與異議程序」，以既成事實逼迫執行法院撤銷部分查封，進而為其違法割裂的行政稅籍進行產權合法化的「產權漂白」。高等法院的廢棄裁定，及時證實了該建物母體之不合法性，執行法院自萬不可落入其誤導之陷阱。 【五、 結論與實務建議：排除惡意異議，續行全部拍賣】 基於前述「物權法定原則」、「建物構造與使用一體性」以及「高等法院最新家事抗告裁定」之三強大支柱，本案系爭之未保存登記廠房，其法律定位與執行方向已極為清晰。 1. 執行法院應依法駁回異議 系爭未保存登記建物在實體構造上既無獨立出入口、使用上由承租公司全棟完整承租、收益上由各房按應繼分均分，其本質即為主建物不可分離之附屬物。相對人與第三人臨訟創設行政稅籍、手寫塗改官方成果圖之行為，嚴重違反民法上的誠信原則。執行法院應果斷適用強制執行法相關規定，依法駁回其異議。 2. 一併續行全部拍賣以規避行政風險 對執行法院而言，若聽信異議人之誤導而輕率將手寫暫編之分號部分排除於查封拍賣範圍之外，日後一旦民事本案訴訟判決債權人勝訴、確認該分割繼承係屬違法而應予塗銷時，執行法院將面臨「因錯誤割裂拍賣導致資產價值減損」，甚至引發「撤銷拍賣」或「國家賠償」之重大行政與法律風險。 唯有將該具備單一經濟整體性之廠房全部一併續行強制拍賣程序，方能最大化保障執行債權人之合法債權，維護司法強制執行的公信力，並徹底杜絕不法債務人家族利用行政程序漏洞侵害社會經濟秩序之脫產行為。 【陸、 本案關鍵證物清單與實質證明力解析】 為使執行法院能迅速做出駁回異議之裁定，債權人應完整補強並提出以下三大核心證據，形成堅不可摧的證據鏈